Orientação ao Comprador de Imóvel.
O que é Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto.
Outras Providências para Compra à Vista de Imóvel Pronto.
Exigências que o Comprador deve fazer.
Quando o Imóvel está na Planta ou em Construção.
O que diz a Lei.
Resumo do que você deve sempre saber.

Orientação ao Comprador de Imóvel

Uma vez fechado o negócio, as partes envolvidas devem assinar um Contrato - normalmente uma Promessa de Compra e Venda - no qual o Vendedor promete vender ao Comprador uma determinada unidade imobiliária por um preço e nas condições de pagamento previamente combinadas.

Na verdade, o Negócio Imobiliário é um ato que requer atenção. Por isso, nunca deixe de contar com o auxílio de um corretor devidamente credenciado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis e/ou uma imobiliária devidamente credenciada, além de um advogado.

O Vendedor e, especialmente, o Comprador devem realizar o negócio segundo procedimentos os mais conscientes possíveis. Desta maneira, nunca será demais informar-se minuciosamente sobre todos os aspectos do negócio. Tal atitude é uma garantia de conforto futuro.

O que é Promessa de Compra e Venda de Imóvel Pronto

Nesta modalidade de Promessa de Compra e Venda aqui abordada, a obrigação do Vendedor é entregar a unidade imobiliária totalmente pronta, dentro do prazo e pelo preço e condições combinados anteriormente com o Comprador, em Contrato assinado.

Do ponto de vista jurídico, a negociação imobiliária que envolve imóvel já pronto é muito mais simples e prática. Ou seja : O Comprador pode verificar “ in loco ” questões como padrão de acabamento,especificações e características dos materiais e acessórios aplicados na unidade e no prédio, assim como a sua existência “ de direito ” ( registrada em Cartório ).

Outras Providências para Compra à Vista de Imóvel Pronto.

Existem casos em que a unidade autônoma de interesse do Comprador está hipotecada ou se situa em prédio hipotecado. Neste caso, se ele acerta com o Vendedor o pagamento de parte do preço do negócio, mediante contratação de financiamento com o mesmo agente financeiro que financiou a construção do edifício, tornando-se Devedor Hipotecário em relação àquela unidade, a existência deste vínculo não lhe deve trazer maiores preocupações.

No entanto, coso o Comprador adquira um imóvel nestas condições, efetuando seu pagamento apenas com recursos próprios,recomenda-se alguns cuidados para sua maior segurança. Isso porque, havendo hipoteca, o Credor Hipotecário tem o direito de executá-la em caso de o Devedor Hipotecário não quitar a dívida no prazo e modo anteriormente estabelecidos.

Lembrete 1 : Existindo hipoteca registrada e interessando-se o Comprador pela aquisição do imóvel sobre o qual recai este vínculo, é aconselhável uma averiguação cuidadosa da situação econômico-financeira do Vendedor. Isso se justifica porque só o Contrato de Compra e Venda com registro no Cartório competente confere ao Comprador direito sobre o imóvel. A hipoteca busca justamente dar garantia ao Agente Financeiro ( “ Emprestador ” do dinheiro para a construção do Edifício ) em caso de o Vendedor ( Devedor Hipotecário ) não quitar a dívida.

Exigências que o Comprador deve fazer

Se o imóvel está pronto, não existe a obrigação legal de o Construtor apresentar e arquivar, em Cartório, o processo de incorporação.

Isto não significa, contudo, que o Comprador não deva tomar cuidados elementares. O fato de o imóvel ter existência corpórea (isto é, poder ser visto, medido, visitado, etc. ), não significa que a unidade imobiliária exista “de direito”, qualidade essencial à aquisição da propriedade.

Lembrete 1 : Para que a edificação exista “de direito”, é necessária a existência do seguinte : “Baixa de Construção e Habite-se” da Prefeitura local e Certidão Negativa de Débito ( CND ), que confirma sua quitação com o INSS. Todos estes documentos devem estar arquivados no Cartório de Registro de Imóveis local.

Lembrete 2 : Para que os apartamentos, salas, lojas ou vagas de garagem de um prédio adquiram a existência jurídica de “unidade autônoma”, sujeita à propriedade exclusiva de um Comprador, é preciso registrar em Cartório o instrumento de instituição, especificação e convenção de Condomínio. Este registro deve ser feito no mesmo Cartório de Registro de Imóveis onde foram averbados os documentos referentes à edificação.

Lembrete 3 : Em certas ocasiões, surge para o Comprador a oportunidade de compra de imóveis prontos, mas o Vendedor lhe informa que os documentos anteriormente citados ainda se encontram pendentes de registro ou averbação em Cartório. Em situações assim, o Comprador deve exigir cópias autenticada destes documentos, que demonstrem o encaminhamento dos respectivos originais ao Cartório. São eles que atestam o cumprimento das obrigações legais e contratuais indispensáveis para o Comprador receber a propriedade plena do imóvel e, posteriormente, poder vendê-lo a terceiros.

Lembrete 4 : Procure sempre a Assessoria de uma Imobiliária devidamente credenciada junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Além de ter a certeza de que as melhores ofertas lhe forem apresentadas, as empresas lhe prestam Assessoria completa, Assessoria esta, que lhe dá segurança e tranqüilidade para fechar um bom negócio.

Quando o Imóvel está na Planta ou em Construção

Nas modalidades de Promessa de Compra e Venda para unidades a serem construídas ou em Construção, a principal obrigação do Construtor - Incorporador é entregar ao Comprador ( na data indicada no Contrato e com o acabamento nele especificado ) a unidade contratada ( sala, loja, apartamento ou vaga de garagem ), identificada no Contrato por um número e/ou letra e pavimento de sua localização no prédio a ser construído, ou em construção, o qual deverá também ser identificado pelo nome e endereço completo. O comprador, por sua vez, tem como obrigação principal pagar determinada quantia nas condições e prazos de vencimento combinados na fase de negociação à assinatura do contrato, normalmente dividida em prestações.

O que diz a Lei

Pela legislação, o Construtor - Incorporador está autorizado a prometer a venda de um imóvel que ainda não existe de fato ( ou seja, como unidade pronta ) nem de direito ( isto é, com a construção concluída averbada no Cartório de Registro de Imóveis ). Contudo, a lei exige que, através de documentos, seja demonstrada a real satisfação de alguns requisitos, itens que, por medida de segurança, devem ser minuciosamente verificados pelo Comprador. Em resumo, o Construtor - Incorporador deve comprovar a existência de fato e de direito do seguinte :

a ) do terreno sobre o qual será erguido o edifício, identificado e localizado de acordo com informações da Prefeitura local;

b) de quem é o proprietário ou o titular da promessa de aquisição da propriedade do terreno, a partir de informações escritas fornecidas pelo Cartório de Registro de Imóveis;

c ) do projeto da construção do edifício, elaborado sob a responsabilidade de técnico inscrito no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia ( CREA ) e por ele assinado, devidamente aprovado pela Prefeitura local (isto é, com Alvará de Construção );

d ) da divisão do terreno, tanto das frações ideais correspondentes às unidades autônomas que irão compor o edifício, assim como do cálculo das áreas ( privativa, comum e total ) atribuídas a cada uma delas;

e ) da especificação do acabamento que será dado ao prédio em geral ( fachada, pisos e paredes do “ hall de entrada, portaria, corredores, escadas, etc. ) e a cada unidade autônoma;

f ) da promessa pública do Incorporador para realizar o empreendimento, ou seja, da prova do registro da incorporação do edifício e arquivamento da documentação exigi a por lei, no mesmo Cartório de Registro de Imóveis referido na letra “b”.
  Resumo do que você deve sempre saber

1 ) De que empresa estou comprando o imóvel e qual a sua história ? O que ela empreendeu até agora ? O que está empreendendo ?

2 ) O empreendimento é a “preço de custo” ou a “preço fechado” ?

3 ) Qual é a situação jurídica do terreno ?

4 ) Qual é a situação jurídica do empreendimento ?

5 ) O projeto está aprovado pela Prefeitura local e registrado no Registro de Imóveis ?

6 ) Existe financiamento de algum Agente Financeiro ? Em qual entidade financeira ?

7 ) Como é detalhadamente o imóvel ( sala, loja, apartamento ou garagem ) e/ou a garagem que estou comprando ?

8 ) A garagem é coberta ou não ? É uma unidade autônoma ou apenas está vinculada à unidade autônoma do edifício ?

9 ) Qual é a área privativa, a área comum e a total do imóvel segundo a norma brasileira ( NBR-12721/92 ) ?

10 ) Como é a forma de pagamento de todo o negócio ?

11 ) Qual o prazo de início das obras e qual a previsão de entrega do imóvel ?

12 ) Quais os equipamentos condominiais que serão entregues ?

13 ) Há uma estimativa da taxa do condomínio ? Qual seria ?

14 ) Existe desconto para compra à vista do imóvel ? E para o pagamento antecipado de prestações ?

15 ) Qual o percentual de reajuste do negócio ? No caso de financiamento direto pelo vendedor, qual o índice utilizado ?

16 ) Qual é a incidência diária de sol no imóvel que estou comprando ?

17 ) Se houver financiamento de Agente Financeiro do SFH ou SBPE, qual a renda e quais os documentos necessários para a sua obtenção ?

18 ) Qual é a Imobiliária que está Intermediando a operação Imobiliária ?

18 . 1 ) Ela é credenciada ao Creci ?

18 . 2 ) Ela está autorizada pelo proprietário a oferecer o imóvel em negociação ?

Ficha Técnica :

Consultoria Jurídica :
Barbosa, Castro & Mendonça Advogados Associados -
Tel. (31) 3282-1500 - OAB/MG.

Fontes Consultadas :

- Guia do Comprador de Imóvel - Sinduscom - MG,
- Leis e Normas Técnicas Pertinentes.